Haus renovieren Schritt für Schritt
Eine Renovierung wirkt überwältigend, wenn man nicht weiß, wo man anfangen soll. Hier ist der geordnete Weg – von der Idee bis zur Schlüsselübergabe – mit den wichtigsten Entscheidungen jeder Phase und den teuersten Fehlern.
Veröffentlicht am · Housia
Eine gut geführte Renovierung ist keine Glückssache, sondern eine Frage der Reihenfolge. Die meisten bösen Überraschungen – Mehrkosten, Verzögerungen, Streit mit dem Handwerksbetrieb – entstehen, weil Schritte übersprungen oder Dinge spontan entschieden werden, die vor dem ersten Hammerschlag hätten feststehen sollen.
Dieser Leitfaden zeigt Ihnen den kompletten Ablauf, gedacht für Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihr Zuhause renovieren – nicht für Profis. Am Ende wissen Sie, was in jeder Phase zu tun ist und welche Fragen Sie stellen sollten.
1. Erst den Umfang festlegen, dann das Budget
Bevor Sie Angebote einholen, schreiben Sie auf, was Sie wirklich wollen: Geht es um eine Kernsanierung, nur um Küche und Bad oder um eine optische Auffrischung (Malerarbeiten, Böden, Türen)? Der Umfang bestimmt alles Weitere – Kosten, Genehmigungen und Zeitplan. Je klarer er ist, desto weniger Überraschungen erleben Sie.
Ein bewährter Trick: Trennen Sie das Unverzichtbare vom Wünschenswerten. Wird das Budget knapp, wissen Sie sofort, wo Sie kürzen können, ohne das Wichtige zu opfern.
Hilfreich ist auch, die künftige Raumaufteilung früh sichtbar zu machen. Wer einen Grundriss vor Augen hat, entscheidet besser, ob eine Wand wirklich weichen muss – und kann Handwerksbetrieben viel präzisere Angaben machen.
2. Genehmigungsfrei oder genehmigungspflichtig?
Diese Unterscheidung bestimmt den Papierkram. Reine Innenarbeiten wie Malern, neue Böden oder der Austausch von Sanitärobjekten sind in der Regel genehmigungsfrei. Sobald Sie aber in die Statik eingreifen, tragende Wände versetzen, Fassade oder Dach deutlich verändern, anbauen oder die Nutzung eines Raums ändern, kann eine Baugenehmigung nötig sein. Was genau gilt, regelt die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes – die Regeln unterscheiden sich also je nach Wohnort.
Wenn Sie tragende Wände öffnen oder Durchbrüche planen, gehören ein Architekt bzw. eine Architektin und ein Statiker von Anfang an dazu. Ohne fachliche Planung zu arbeiten ist nicht nur riskant für die Genehmigung, sondern kann die Sicherheit des ganzen Gebäudes gefährden.
3. Ein realistisches Budget (mit Puffer)
Holen Sie immer mehrere Angebote ein und seien Sie skeptisch beim günstigsten, wenn es keine nachvollziehbare Erklärung gibt. Ein gutes Angebot ist nach Gewerken aufgeschlüsselt (Abbruch, Elektro, Sanitär, Trockenbau, Oberflächen) und keine runde Pauschalsumme.
Goldene Regel: Planen Sie 10–15 % zusätzlich für Unvorhergesehenes ein. Bei Renovierungen gibt es fast immer etwas – eine alte Leitung, die erneuert werden muss, oder Feuchtigkeit, die erst beim Aufstemmen sichtbar wird. Mit einem Puffer müssen Sie die Baustelle nicht mittendrin stoppen.
4. Bauamt und Eigentümergemeinschaft
Klären Sie vor Baubeginn beim zuständigen Bauamt, ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist. Wer ohne erforderliche Genehmigung baut, riskiert Bußgelder und im schlimmsten Fall einen Baustopp.
Wohnen Sie in einer Eigentumswohnung, ist die Eigentümergemeinschaft (WEG) gefragt. Arbeiten am Gemeinschaftseigentum – etwa Fassade, Fenster, Steigleitungen oder tragende Wände – brauchen in der Regel einen Beschluss der Gemeinschaft. Werfen Sie außerdem einen Blick in die Hausordnung: Lärmintensive Arbeiten sind meist nur zu bestimmten Zeiten erlaubt. Ein freundlicher Aushang für die Nachbarn wirkt oft Wunder.
5. Den richtigen Betrieb wählen und sauber unterschreiben
Achten Sie nicht nur auf den Preis, sondern auch auf Referenzen, frühere Projekte und darauf, dass alles schriftlich festgehalten wird. Der Vertrag sollte Leistungsumfang, Preise nach Positionen, Fertigstellungstermin, an Baufortschritt gekoppelte Abschlagszahlungen (nicht alles im Voraus) und Regelungen für Verzögerungen enthalten.
Zahlen Sie niemals die gesamte Summe vor Baubeginn. Üblich ist eine angemessene Anzahlung, Abschläge nach tatsächlichem Fortschritt und ein Einbehalt bis zur Abnahme, bei der Sie alles in Ruhe prüfen.
6. Während der Bauphase: dranbleiben
Fotografieren Sie den Fortschritt, bewahren Sie alle Rechnungen auf und notieren Sie jede Änderung. Weichen Sie vom Vereinbarten ab, sollte das schriftlich mit Preis festgehalten werden – mündliche „Wenn wir schon dabei sind“-Absprachen sind die häufigste Ursache für Mehrkosten.
Eine geordnete Begleitung (Aufgabenliste, Fotos je Bauphase, Kostenübersicht) gibt Ihnen Ruhe und schützt Sie, falls es doch einmal Meinungsverschiedenheiten gibt.
Angaben zur Orientierung. Prüfen Sie vor Ihrer Entscheidung die aktuell geltenden Regeln und Bedingungen.
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Wie lange dauert eine Kernsanierung?
Eine Kernsanierung einer durchschnittlichen Wohnung dauert meist zwischen 8 und 16 Wochen – je nach Umfang, Genehmigungen und Verfügbarkeit von Material und Handwerkern. Teilrenovierungen wie ein neues Bad oder eine neue Küche lassen sich oft in 2–4 Wochen umsetzen. Das sind Richtwerte; der tatsächliche Zeitplan hängt stark vom Einzelfall ab.
Brauche ich für die Renovierung einen Architekten?
Für reine Innenarbeiten wie Malern, Böden oder neue Sanitärobjekte normalerweise nicht. Bei Eingriffen in die Statik, einer neuen Raumaufteilung mit tragenden Wänden, einem Anbau oder einer Nutzungsänderung schon: Dann brauchen Sie eine fachliche Planung, häufig einen Statiker und je nach Landesbauordnung eine Baugenehmigung, die von einer bauvorlageberechtigten Fachperson eingereicht wird.
Kann ich mir das Ergebnis vorstellen, bevor ich Angebote einhole?
Ja. Wenn Sie die neue Raumaufteilung vorab mit KI visualisieren, sehen Sie früh, was funktioniert und was nicht. Mit einem klaren Entwurf in der Hand können Sie Handwerksbetrieben genauere Angaben machen und erhalten vergleichbarere Angebote. Die Planung für eine Genehmigung übernimmt dann eine zugelassene Fachperson.